Avis de valeur et estimation d'un bien

Quelle est la différence entre une estimation et une expertise ?

La principale différence réside dans l'objectif de cet avis. Un avis de valeur est une estimation d’un bien immobilier (à louer ou à vendre) à travers ses qualités et ses facteurs de pondération. C’est l’évaluation du prix final de vente. Cet avis comprend une fourchette haute et une fourchette basse et une recommandation de prix de présentation. L’avis de valeur du bien intègre entre autres son emplacement géographique, la situation actuelle du marché dans le quartier et les tarifs des biens similaires vendus à proximité,

Cet avis de valeur n’est pas opposable auprès des tribunaux ou de l’administration fiscale à l’inverse d’une expertise immobilière.

De ce fait, lors d’une vente entre indivisaires, entre conjoints ou lors d’une donation-partage nous recommandons une expertise par un expert agréé. En effet l’expertise a une valeur supérieure à  l’avis de valeur d’un agent immobilier.

Qui peut estimer ma maison ?

Beaucoup de gens prétendent pouvoir estimer un bien, que ce soit une maison ou un appartement. La question n’est donc pas qui peut estimer un bien, mais qui a la compétence et le savoir-faire pour estimer de la manière la plus juste possible un bien ? Et les meilleurs conseils en termes d'immobilier viennent rarement de votre voisin, de votre meilleur ami ou de votre boulanger ….

Cela nécessite une véritable connaissance du marché local et de ses spécificités. Il est donc primordial de faire appel à des professionnels qui visitent tous les jours des biens similaires à celui qui doit être estimé. Cela permet alors de procéder par analogie. Les marchés évoluent également très vite : visiter régulièrement des biens est donc impératif pour ne pas perdre le fil et bien connaitre les nouvelles tendances du marché.

Comment évolue le marché en France ?

Aujourd’hui, le marché évolue quotidiennement : on estime que la hausse sur certains quartiers à La Baule se situe à +20% depuis un an. C’est absolument colossal et cette augmentation doit forcément être prise en compte !

Quels sont les outils ou logiciel qui aident à l’estimation ?

Il existe des logiciels aidant à l'estimation, mais rien ne vaut les bases de données internes et l’expertise des consultants. En effet, cette culture interne permet à un agent immobilier d'avoir des critères qui ne sont pas disponibles sur les bases de données globales (l’étage, l’état du bien, la taille des balcons par exemple ...). La culture du marché et un partage des données entre consultants sont également essentiels pour avoir un avis de valeur le plus fiable possible. Une agence immobilière qui se fie uniquement à des bases de données publiques pour estimer un bien délivrera une valorisation erronée du bien (que ce soit en positif ou négatif). Effectivement, cette estimation est forcément différente entre un bien au rez-de-chaussée et un dernier étage dans une même copropriété. Il en est de même pour l’état du bien.

Pour exemple, pour un bien à refaire avec des travaux très importants, il sera nécessaire de débourser environ 2000 à 2500 €/m² de travaux.

Existe-t-il des outils d’estimation gratuits de son bien en ligne ?

Ils existent, mais ne sont pas très fiables car les évolutions sont fortes et la moyenne du marché est donc difficile à calculer. Les atouts du bien tels qu’un beau balcon, l’ensoleillement, le calme ne sont pas pris en compte dans les algorithmes. Ils ne peuvent remplacer une bonne expertise.

Un bon avis de valeur est un avis de valeur dans lequel on vous donne des références et des comparaisons. Méfiez-vous d’un agent immobilier qui vous rend son avis de valeur à l’issue de la visite. Il doit être objectivé par des biens en cours de commercialisation. Attention également des avis de valeur trop flatteurs qui vous font plaisir mais qui sont virtuels et qui ne sont pas en adéquation avec la valeur réelle de votre bien. Nous recommandons des prix de présentation qui soient sur le bon segment prix, car un bien qui est surestimé par rapport à la concurrence est un bien qui ne va pas se vendre et dont la commercialisation va durer trop longtemps. Le prix final sera alors plus faible que s’il avait été au bon prix dès le départ. Ne choisissez pas votre agent immobilier en fonction de l’avis de valeur.

Comment avoir un exemple d'avis de valeur ? 
Chaque professionnel dispose de son propre document avis de valeur, il n'est donc pas possible de trouver un document "type" d'avis de valeur. De plus, celui-ci doit toujours être réalisé par un agent immobilier pour avoir du poids, un exemple ne vous servira donc pas à grand chose.

Ne choisissez pas l’agent immobilier en fonction de l’avis de valeur le plus haut mais en fonction de ce qu’il a vendu récemment, de ses avis clients, du nombre de consultants, de son expertise du secteur, de son positionnement et de la qualité de son site.